Hans høje vurderinger splitter andelsboligmarkedet – her er historien om Københavns mest berygtede valuar

For de fleste af hans kunder handler det om at blive rigere – men for Lars Wismann er kampen principiel. Som andelsboligejer i København kan det føles bittersødt at gå glip af de massive værdistigninger, som genboen scorer i sin ejerbolig. Der findes imidlertid valuaren Lars Wismann, der kan – og vil – vurdere andelsboliger højere end langt de fleste af sine kolleger. Med et trylleslag kan andelshavere blive hundredtusindvis – måske endda millioner – af kroner rigere, fordi foreningens ejendom på papiret bliver mere værd. Et attraktivt tilbud, som hundredvis af foreninger har gjort brug af de seneste 20 år, hvor Lars Wismann har kæmpet for at omstyrte det ifølge ham »korrupte og planøkonomiske« marked for andelsboliger. Kampen fylder alt for Lars Wismann, der kalder sig selv en »idealistisk ildsjæl«, som arbejder »ensomt« og »utrætteligt« for at ændre det rådne system og afsløre aktørerne bag. »Alle omkring mig siger, at jeg ikke kan vinde. Det har de sikkert ret i, men nogen bør kæmpe,« siger han. Lars Wismanns kritikere står dog i kø for at advare mod valuaren, der er blevet en berømt og berygtet skikkelse – på grund af sine høje vurderinger, men lige så meget på grund af sin insisterende fremtoning, der kan opleves intimiderende. Der følger nemlig betydelige risici med ved at vælge Lars Wismanns vurderinger, der konsekvent ligger omkring 30 procent højere end konkurrenternes. For bankerne anerkender dem ikke og smækker derfor kassen i, ligesom andelshavere kan risikere store tab, hvis de på et tidspunkt ønsker en anden vurdering. Alt dette erkender Lars Wismann. Han lægger heller ikke skjul på, at der er gode penge i at lave høje vurderinger. Men det er slet ikke det, der driver ham. Elastik i metermål Siden 2013 er prisfastsættelsen af andelsboliger blevet omkalfatret. Mens prisen på en andelsbolig tidligere blev fastsat på baggrund af de offentlige vurderinger, er billedet nu helt anderledes. Prisen på 90 procent af alle andelsboliger i hovedstaden er i dag fastsat af en valuar. Det har ført til stigende priser, da statens vurderinger typisk var lave. Nu vurderes andelsboliger i stedet som udlejningsejendomme, hvor prisen i nogen grad følger ejerboligmarkedet. Der har dog historisk været store problemer med valuarvurderinger, fortæller Marc Lund Andersen, cheføkonom i Boligøkonomisk Videncenter, der understreger, at han udtaler sig generelt. På trods af en opstramning af reglerne i 2018 kan valuarer med den gældende model selv styre en lang række af de parametre og forudsætninger, der ligger til grund for vurderingen. Derfor kan prisen på en andelsbolig blive en slags elastik i metermål. »Du kan give mig hvilken som helst andelsboligforening, og jeg vil kunne regne mig frem til en ejendomsværdi på alt mellem 50.000 kroner og 100 millioner kroner. Det er bare et spørgsmål om, hvilke forudsætninger man vælger,« siger Marc Lund Andersen. Det er altså helt lovligt, når Lars Wismann vurderer andelsboliger højere, end hans konkurrenter kan eller vil. Selvom priserne på andelsboliger er steget, er de slet ikke fulgt med udviklingen på resten af det københavnske boligmarked. Der er derfor stor efterspørgsel på den attraktive boligtype i særligt hovedstadsområdet, hvor 28,2 procent af alle boliger er andele. Efterspørgslen har skabt en situation, hvor vennetjenester og penge under bordet er blevet vejen ind på andelsmarkedet. Et problem, som Lars Wismann, der efter eget udsagn har 800 foreninger som faste kunder, mener at have løsningen på. »Jeg er tilhænger af markedskræfternes frie spil. Mit drømmescenarie er frie priser på andelsbeviser,« siger han. Det kommer dog ikke til at ske i hans levetid, erkender han. Til gengæld kæmper han insisterende for »ens og retvisende vurderinger«. Det vilde Vesten Det er imidlertid ikke Wismann, men stort set alle andre valuarer, der foretager ens og retvisende vurderinger. Sådan lyder beskyldningen og kritikken fra en række aktører. »Det er det vilde vesten, hvor ærlige valuarer ikke har noget sted at gå hen, når deres konkurrenter opfører sig fuldstændig vildt. Ingen griber ind over for Lars Wismann. Han får lov til at gøre, lige hvad han vil,« siger public affairs-chef i Dansk Ejendomsmæglerforening, Thomas le Dous, der repræsenterer de fleste af Wismanns konkurrenter. Lars Wismann selv er ikke medlem af brancheorganisationen. Også Jesper Buch, statsautoriseret revisor og partner hos BDO, der reviderer et stort antal andelsboligforeningers regnskaber, kalder Lars Wismanns vurderinger problematiske. Han og BDO har valgt at holde sig fra foreninger, der benytter sig af Lars Wismann som valuar, da en for høj vurdering betyder, at regnskaberne ikke vil være retvisende og revideret korrekt. »Jeg har sagt til de foreninger, der bruger Wismann, at enten hjælper jeg dem til at få indhentet en ny valuarvurdering fra en anden valuar, eller også må de finde en anden revisor,« siger Jesper Buch og fortæller videre, at de fleste vælger at fortsætte med Wismann som valuar for ikke at tage værditabet på deres boliger. Det samme problem påpeges af Jan Hansen, der er direktør for andelshavernes interesseorganisation ABF. »Man risikerer at blive låst, hvis man vælger Lars Wismann som valuar. Derfor opfordrer vi til, at man virkelig passer på og tænker sig om,« siger han og tilføjer: »Hvis en forening har fået en meget høj vurdering af Lars Wismann, risikerer andelshaverne at stå med kæmpe tab, hvis han stopper eller får en tagsten i hovedet. For ingen valuarer vil vurdere lige så højt som ham.« Jan Hansen understreger, at han ikke vil bestemme, hvilke valuarer andelsboligforeningerne vælger. Men han putter ikke med sin holdning til Lars Wismanns metoder og ideologien bag. »Lars Wismann ser slet ikke, at en andelsbolig er en del af et fællesskab. Han vil gerne optimere den enkelte beboers værdier mest muligt. Men det er helt skævt. Hvis man køber en bolig i spekulationsøjemed, så skal man købe en ejerbolig,« siger han. Alligevel lader adskillige københavnske andelsforeninger sig friste til at benytte Lars Wismann som valuar. Og så længe prisen er lavere end på ejerboliger, vil efterspørgslen være massiv. »De foreninger, jeg har snakket med, fortæller, at de ikke har noget problem med at sælge deres andele. Folk står jo nærmest i kø ude på gaden for at købe, selvom de godt ved, at boligen er overvurderet,« siger Jesper Buch. Lars Wismann mener, at kritikken er uberettiget og angriber i stedet sine kritikeres faglige kompetencer. Det er alle andre valuarer, som udarbejder for lave vurderinger og ikke følger reglerne, lyder det. Kampen mod systemet Lars Wismann har efter eget udsagn været en sten i skoen på systemet, siden han som bestyrelsesmedlem for Venstre i Farum satte spørgsmålstegn ved problematiske leasingaftaler, ragede uklar med den daværende borgmester Peter Brixtofte og blev ekskluderet fra partiet. »Jeg var den eneste opposition,« lyder det fra Lars Wismann. Ligesom kassen ikke stemte i Farum, mener han, at der er noget grundlæggende skævt på andelsboligmarkedet i København. Priserne holdes nemlig kunstigt lave, fastholder Wismann. »Måske fordi deres egne familiemedlemmer står øverst på en venteliste,« lyder teorien fra valuaren, der mener, at andelsboliger bør sælges til højestbydende. Det skal samtidig forhindre, at andelsforeninger likviderer sig selv og sælger deres bygning til en pengestærk kapitalfond. De seneste år er hundredvis af andelsforeninger forsvundet efter den model, fordi det ofte er andelshavernes eneste måde at drage økonomisk fordel af deres gunstige boligsituation. Fri prisfastsættelse af andelsbeviser er derfor »drømmescenariet«, der kan løse alle problemer, må man forstå. »Folk kalder mig vanvittig, fordi det vil betyde, at jeg mister min gode forretning. Men jeg er på nuværende tidspunkt så økonomisk stærkt funderet, at jeg ikke behøver tjene flere penge. Jeg kan trække mig i morgen og leve på den gyldne gren resten af livet,« siger 66-årige Lars Wismann. Ved alle dine kunder, at de er med i en ideologisk kamp mod systemet? »Ja. Det fremgår helt tydeligt af mine rapporter.« Så alle 800 kunder har indvilget i at kæmpe din kamp? »Ja. Det har de.« Hvorfor mener du, at systemet er imod dig og prøver at underminere dig? »De er bange og bekymrede. Hvis man sidder på magten og gerne vil fastholde sin position, gælder det om at have en viden og indsigt, som andre ikke har. Det gælder bankerne, revisorerne og valuarerne.« Ifølge Lars Wismann gemmer der sig værdier for milliarder i andelsforeninger, der er vurderet for lavt. Enten fordi bankerne, valuarerne og revisorerne ønsker det, fordi de ikke har den rette faglighed, eller fordi der tages usunde hensyn til venner og familie på foreningernes ventelister, lyder kritikken. Det betyder, at milliarderne ikke kan realiseres. Og politisk vedtaget »planøkonomi« står i vejen for de retfærdige markedskræfter. »Det er jo ikke ulovligt at være kommunist, socialist eller bolsjevik. Men som mit store forbillede Winston Churchill sagde: Hvis man afskaffer markedsøkonomien, indfører man betaling under bordet. Det er præcis det, der sker i andelsboligforeningerne,« siger han. Bankerne tør ikke Med sine høje vurderinger ender Lars Wismann dog – måske paradoksalt – med at gøre andelsboligmarkedet til en endnu mere lukket klub. Mens nepotisme og interne ventelister fortsat eksisterer, gør hans vurderinger det sværere, dyrere og mere uigennemskueligt at købe en andelsbolig, når bankerne og andre valuarer ikke anerkender dem. Lars Wismann mener, at pilen peger mod bankerne, der hemmeligholder deres regnemetoder og kommer frem til lavere vurderinger. Som flere kilder påpeger over for Berlingske, har bankerne imidlertid sjældent incitament til at afvise at låne penge ud – medmindre lånet overstiger det pant, bankerne kan få som sikkerhed. Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit, oplyser, at banken jævnligt oplever, at en andelsbolig er vurderet højere end Nordeas egen vurdering, og et lån derfor afvises. De fleste, der er på jagt efter andelsbolig, vælger dog at købe boligen alligevel, selvom de selv må rejse midler til at betale differencen, fortæller hun. »Inden for reglerne vil vi selvfølgelig gerne låne penge ud, for det er det, vi lever af. Hvis lovgivningen overholdes, og vi vurderer, det er ansvarligt, vil vi hellere låne et større beløb ud end et lille beløb,« siger Lise Nytoft Bergmann og understreger, at hun udtaler sig generelt. Hun påpeger desuden, at de forskellige vurderinger skaber en unødig risiko for både købere og ejere, når en bolig falder eller stiger drastisk i værdi blot ved at skifte valuar. »Det er en risiko, der er svær at afdække. Det mest hensigtsmæssige ville være, hvis alle brugte den samme lommeregner, uanset hvilken valuar man brugte,« siger hun og bakkes op af Marc Lund Andersen: »Som forbruger formoder man næppe, at vurderinger, som er reguleret ved lov, kan være urealistisk høje. Men der er principielt ikke noget i lovens regulering, som reelt forhindrer dette.« Og det vækker bekymring hos interesseorganisationen ABF. »Vi kan konstatere, at to valuarer kan følge samme regelsæt og alligevel nå frem til to vidt forskellige resultater. Det burde ikke kunne lade sig gøre,« siger direktør Jan Hansen. Skurk eller helt? Flere kilder, Berlingske har talt med, peger desuden på, at Wismanns høje vurderinger kan presse andre valuarer til at falde for fristelsen og selv skrue en vurdering op for at lande en kunde til kartoteket. »Dem, der følger reglerne, bliver presset ud af andelsboligforeningerne, fordi der er én, der gør det på en helt anden måde,« siger Thomas le Dous, der anerkender, at hans medlemmer også kan have et økonomisk incitament til at foretage høje vurderinger. Lars Wismann håber, at flere valuarer vil følge hans eksempel og »følge loven«, sådan at der i 2038 – hvor han har besluttet at gå på pension – står andre klar til at føre kampen videre. Han så også gerne, at branchens aktører kunne mødes årligt for at udveksle erfaringer og drøfte det faglige grundlag for vurderingerne. »Jeg ville forfærdeligt gerne sætte mig sammen med de andre valuarer og bankerne for at finde ud af, hvordan vi kan sikre de mest retvisende og ensrettede vurderinger,« siger Lars Wismann. Det ønsker de dog ikke. Måske fordi ingen har den samme grad af faglighed som ham, lyder det fra Lars Wismann, som efter eget udsagn er uddannet med »muligvis den højeste karakter, der nogensinde er givet«. Han mener derfor ikke, at kritikerne angriber hans kompetencer. Det understreger han flere gange under interviewet: »Alle siger, at Lars Wismann vurderer for højt. Ingen siger, at Lars Wismann vurderer forkert.« https://www.berlingske.dk/oekonomi/hans-hoeje-vurderinger-splitter-andelsboligmarkedet-her-er-historien-om